Dữ liệu rao bán đầu năm 2026 cho thấy nguồn cung dưới 7 tỷ đồng vẫn xuất hiện tại một số quận nội thành và giáp trung tâm, đáng chú ý là Bình Thạnh, Tân Bình và Tân Phú. Tuy nhiên, diện tích và vị trí cụ thể có sự khác biệt đáng kể.
Mua nhà Tân Bình: Lựa chọn cân bằng trong bán kính 10 km
Trong bán kính khoảng 6–9 km từ Quận 1, thị trường mua nhà Tân Bình ghi nhận nguồn cung dưới 7 tỷ đồng ở một số phường không quá xa sân bay Tân Sơn Nhất và các trục giao thông chính.
Với mức tài chính này, người mua có thể tiếp cận nhà diện tích 40–70 m², phần lớn là nhà 1–3 tầng trong hẻm. So với Bình Thạnh, diện tích trung bình trong cùng tầm giá có phần nhỉnh hơn, trong khi thời gian di chuyển vào trung tâm dao động khoảng 15–25 phút tùy vị trí.
Nhà đất Tân Phú: Diện tích lớn hơn trong cùng ngân sách
Nằm ở phía Tây TP.HCM và cách Quận 1 khoảng 8–12 km, nhà đất Tân Phú vẫn ghi nhận lượng tin rao dưới 7 tỷ đồng ở mức đáng kể.
Trong cùng tầm giá, người mua có thể tiếp cận nhà diện tích 60–90 m², tùy vị trí và tình trạng xây dựng. Thời gian di chuyển vào trung tâm thường dao động 20–30 phút. Mặt bằng giá/m² tại đây thấp hơn tương đối so với Bình Thạnh và một số khu vực của Tân Bình, phản ánh sự khác biệt về vị trí và hạ tầng kết nối.
Nhà bán Bình Thạnh: Nguồn cung hạn chế dưới 7 tỷ đồng
Là quận giáp trung tâm, nhà bán Bình Thạnh có lợi thế lớn về vị trí khi thời gian di chuyển đến Quận 1 thường dao động 10–15 phút (ngoài giờ cao điểm). Tuy nhiên, trong khung ngân sách dưới 7 tỷ đồng, nguồn cung không nhiều và chủ yếu tập trung ở nhà trong hẻm, diện tích phổ biến khoảng 30–50 m².
Các sản phẩm có vị trí gần trục đường lớn hoặc thuận tiện kết nối sang trung tâm thường vượt mốc 7 tỷ đồng. Do đó, phân khúc dưới 7 tỷ tại Bình Thạnh chủ yếu là nhà diện tích nhỏ hoặc nằm sâu trong khu dân cư.
Sự phân hóa theo bán kính
Dữ liệu rao bán nhà riêng đầu năm 2026 cho thấy mối tương quan khá rõ giữa khoảng cách đến Quận 1 và cấu trúc diện tích sản phẩm trong cùng một khung ngân sách dưới 7 tỷ đồng.
Trong bán kính khoảng 3–5 km tính từ trung tâm, quỹ đất hạn chế và mật độ xây dựng cao khiến nguồn cung chủ yếu là nhà diện tích nhỏ, phổ biến từ 30–50 m². Phần lớn là nhà trong hẻm, xây dựng 1–3 tầng, nằm xen kẽ trong các khu dân cư hiện hữu. Tại các khu vực như Bình Thạnh, mức giá rao trong tầm 7 tỷ đồng thường gắn với diện tích khiêm tốn hoặc vị trí hẻm sâu.
Khi khoảng cách tăng lên 6–9 km, cấu trúc nguồn cung bắt đầu thay đổi. Tại một số phường thuộc Tân Bình, nhà dưới 7 tỷ đồng có thể đạt diện tích 40–70 m², tùy vị trí và tình trạng tài sản. Đây là khu vực trung gian giữa lợi thế kết nối và khả năng mở rộng diện tích trong cùng ngân sách.
Ở bán kính 8–12 km, đặc biệt tại Tân Phú, nguồn cung dưới 7 tỷ đồng ghi nhận diện tích phổ biến từ 60–90 m², thậm chí cao hơn tại các tuyến đường nội khu. Mặt bằng đơn giá/m² tại đây thấp hơn tương đối so với khu vực giáp trung tâm, phản ánh sự khác biệt về vị trí và hạ tầng kết nối.
So sánh giữa ba địa bàn cho thấy, trong "bán kính 10 km" quanh trung tâm, mua nhà Tân Bình và nhà đất Tân Phú hiện có số lượng lựa chọn dưới 7 tỷ đồng nhiều hơn so với nhà bán Bình Thạnh. Tuy nhiên, yếu tố diện tích cần được đặt trong tương quan với thời gian di chuyển và mức độ thuận tiện kết nối.
Tổng thể thị trường cho thấy, trong cùng một mức tài chính, khoảng cách đến trung tâm và quy mô diện tích sử dụng là hai biến số có mối quan hệ nghịch chiều: càng gần trung tâm, diện tích phổ biến càng nhỏ; khi khoảng cách tăng lên, diện tích trong cùng tầm giá có xu hướng mở rộng hơn.