Trong quá trình mua bán nhiều căn nhà, Anh Thường bật mí 8 điểm cần lưu ý khi viết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo an toàn cho khách hàng khi đi mua nhà.
Thứ nhất, hợp đồng đặt cọc cần ghi ngày – tháng - năm rõ ràng. Anh Thường chia sẻ: "Nhiều người chủ quan không ghi ngày, tháng, năm hợp đồng có hiệu lực dẫn đến việc không xác định được thời điểm bắt đầu và kết thúc của hợp đồng đặt cọc.
Thứ hai, nhiều trường hợp bất động sản thực tế có nhà ở trên đất, nhưng trên sổ hồng lại chưa cập nhật nhà do chủ nhà chưa hoàn công. Do đó, nếu đất có nhà mà chưa hoàn công thì hợp đồng đặt cọc cần ghi chú rõ nội dung: "có tài sản trên đất nhưng chưa hoàn công". Anh Thường cười: "Có nhiều trường hợp tranh chấp xảy ra vì người bán lý luận tôi bán đất, chứ không bán nhà chỉ vì ghi thiếu dòng chữ chữ này".
Thứ ba, nên ghi rõ số tiền bồi thường đặt cọc là bao nhiêu, không nên ghi gấp đôi, gấp ba. Không ít tình trạng tranh cãi xảy ra chỉ vì không ghi cụ thể số tiền bồi thường là bao nhiêu. Anh Thường dẫn chứng thêm: "Hợp đồng đặt cọc ghi: ‘Nếu người bán không bán nữa thì trả lại số tiền cọc 100 triệu và bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc’, dễ dẫn đến hai cách hiểu phổ biến là trả lại tiền cọc 100 triệu và bồi thường thêm 100 triệu hay trả lại tiền cọc 100 triệu và bồi thường thêm 200 triệu".
Thứ tư, nên thêm các điều khoản cam kết vào hợp đồng đặt cọc như: Cam kết nhà không bị vướng quy hoạch, không bị thu hồi để làm dự án, không bị tranh chấp, không bị chồng ranh lấn ranh, cam kết đúng đủ diện tích. "Việc thêm các điều khoản này sẽ bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà nếu chẳng may căn nhà có vấn đề mà người mua chưa kiểm tra kỹ trước đó" – Anh Thường nhấn mạnh.
Thứ năm, nên xác định trước các khoản thuế, phí bên nào sẽ thanh toán và ghi rõ vào trong hợp đồng đặt cọc như: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí môi giới. Anh Thường kể: "Tôi đã gặp trường hợp hai bên lời qua tiếng lại tại phòng công chứng chỉ vì không thỏa thuận các khoản thuế, phí này trước".
Thứ sáu, nên có điều khoản giữ lại 3-5% số tiền trên tổng giá bán cho đến khi người mua nhận bàn giao nhà và sổ hồng. Việc thêm điều khoản này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua, và liên đới trách nhiệm cho người bán hoàn thành tất cả các thủ tục đăng bộ sang tên cho tới khi người mua nhận nhà và nhận sổ hồng sang tên cho mình.
Thứ bảy, nếu bên mua có ý định dùng chính tài sản của người bán để vay ngân hàng, thì nên thỏa thuận chi tiết trong hợp đồng đặt cọc về số tiền vay, phương thức giải ngân. Thông thường nếu người mua có nhu cầu vay thế chấp chính tài sản của người bán, tôi sẽ ghi thêm câu này vào hợp đồng đặt cọc: "Bên bán hỗ trợ bên mua vay ngân hàng ba tỷ đồng theo phương thức giải ngân phong tỏa". - Anh Thường chia sẻ thêm: "Có nhiều chủ nhà không hiểu vay ngân hàng ba bên là gì, giải ngân phong tỏa là gì, dẫn đến việc tới ngày công chứng chủ nhà cứ đinh ninh mình nhận được tiền sử dụng luôn, nhưng thực chất ngân hàng đã phong tỏa số tiền của người bán lại, cho đến khi sổ hồng sang tên cho người mua thì chủ nhà mới được mở phong tỏa tài khoản và được sử dụng tiền đó".
Cuối cùng: Khi ký hợp đồng đặt cọc, thông thường bên bán bên mua chỉ ký tên ở trang cuối của hợp đồng. Anh Thường cho biết, để hợp đồng đặt cọc hợp pháp, cần ký nháy vào tất cả các mặt giấy của hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc viết tay cần có người làm chứng ký tên, hoặc công chứng tại văn phòng công chứng là an toàn nhất cho người mua.