Căn hộ đang vượt mặt đất nền và nhà phố
Trong nhiều năm, tư duy đầu tư bất động sản vẫn xoay quanh trật tự quen thuộc: đất nền và nhà phố được xem là kênh sinh lời vượt trội, còn căn hộ chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, dữ liệu thị trường 2025 đang cho thấy sự đảo chiều rõ rệt, khi căn hộ vươn lên dẫn dắt cả về thanh khoản, tốc độ tăng giá và hiệu suất vốn.
Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận năm 2025, phân khúc căn hộ ghi nhận 40.523 căn nguồn cung sơ cấp, tăng 73% so với cùng kỳ, TP.HCM chiếm 87% tổng nguồn cung. Lượng tiêu thụ sơ cấp đạt 33.015 căn, gấp 2,6 lần năm trước, đưa tỷ lệ hấp thụ lên 81% – cao hơn hẳn nhà phố/biệt thự chỉ đạt 51% (tiêu thụ 11.380 căn/22.403 căn) hay đất nền dừng ở 18% (nguồn cung 9.448 nền, chỉ tăng 2%). Căn hộ không chỉ phục hồi sớm mà còn trở thành trụ cột thanh khoản thị trường.
Căn hộ hấp thụ 81%, lượng tiêu thụ sơ cấp đạt hơn 33.000 căn trong năm 2025
Sức cầu căn hộ cải thiện rõ rệt, phần lớn giao dịch tập trung tại dự án mới ở TP.HCM và thị trường vệ tinh. Giá bán căn hộ tại TP.HCM dẫn đầu tốc độ tăng, ghi nhận mức tăng 4%–16% tùy khu vực, cá biệt một số dự án lân cận Metro số 1 và khu Đông tăng 20%–28%. Mặt bằng giá thứ cấp tăng bình quân 10%–18%, phản ánh tính bền vững.
Trong khi đó, đất nền ghi nhận giá sơ cấp tăng khoảng 6% so với năm 2024 và vẫn neo cao do chi phí đầu vào, giá thứ cấp tăng phổ biến 12% – 15%. Với nhà phố/biệt thự, giá sơ cấp tăng nhẹ 3% – 5%, còn thị trường thứ cấp duy trì xu hướng tăng ổn định 12% – 19% so với đầu năm.
Phân tích dựa trên dữ liệu thị trường có thể thấy, chênh lệch hiệu suất sinh lời giữa ba dòng sản phẩm đang thể hiện rất rõ. Căn hộ ghi nhận sức cầu cải thiện mạnh, giao dịch tập trung tại các dự án mới ở TP.HCM và thị trường vệ tinh, đồng thời dẫn đầu về tốc độ tăng giá với mức tăng 4% – 16%, cá biệt 20% – 28% tại khu vực gắn với metro và khu Đông; giá thứ cấp tăng 10% – 18%, cho thấy biên lợi nhuận ổn định và bền vững. Trong khi đó, đất nền dù giá sơ cấp tăng khoảng 6% và giá thứ cấp tăng 12% – 15%, nhưng mặt bằng giá neo cao và thanh khoản hạn chế khiến hiệu quả vốn kém linh hoạt. Nhà phố/biệt thự có mức tăng giá sơ cấp khiêm tốn 3% – 5%, giá thứ cấp tăng 12% – 19%, song yêu cầu vốn lớn và kén khách khiến lợi nhuận thực tế khó vượt trội. So sánh trực diện cho thấy, căn hộ đang là dòng sản phẩm mang lại hiệu suất lợi nhuận tốt nhất trong chu kỳ hiện tại, nhờ kết hợp được tăng giá, thanh khoản và khả năng xoay vòng vốn.
Căn hộ số lượng khan hiếm như diện tích lớn 3-4 phòng ngủ, duplex, penthouse được ưa chuộng vì dư địa tăng giá cao
Chu kỳ mới không còn ưu ái "giữ đất chờ thời" mà trao lợi thế cho sản phẩm có khả năng vận hành dòng tiền và thanh khoản thực. Căn hộ đang chứng minh mình không chỉ là nơi ở mà là kênh sinh lời hiệu quả nhất thị trường 2025.
Nên chọn loại căn hộ nào để tối ưu lợi nhuận trong chu kỳ mới?
Khi dữ liệu thị trường 2025 đã xác lập căn hộ cao cấp là phân khúc dẫn sóng, câu hỏi không còn là có nên đầu tư căn hộ hay không mà là chọn loại căn hộ nào để tối ưu lợi nhuận. Thực tế thị trường cho thấy sự đảo chiều rõ rệt khi căn hộ cao cấp, đặc biệt các sản phẩm diện tích lớn 3–4 phòng ngủ và dòng duplex, penthouse số lượng giới hạn, đang vươn lên trở thành kênh sinh lời ổn định và mạnh mẽ nhất, dần thay thế vai trò dẫn dắt dòng vốn của đất nền và nhà phố trong chu kỳ mới.
Trong đó có thể kể đến The Signature Penthouse & Duplex thuộc 4 block căn hộ FIATO UPTOWN, tọa lạc ngay lõi khu Thang Long Home – Hưng Phú quy mô 9,2ha, khu đô thị hoạt động ổn định với tỷ lệ lấp đầy 90%. Bao quanh là các khu căn hộ hiện hữu, hình thành nhịp sống sôi động giữa lõi Thủ Đức – nền tảng giúp căn hộ duy trì thanh khoản và tăng giá bền vững.
Dự án nằm ngay trục Vành đai 2 – tuyến huyết mạch kết nối các khu chức năng trọng điểm TP.HCM, thuận tiện di chuyển về trung tâm và liên khu vực nội thành. Chỉ khoảng 800m đến ga Metro số 6, dự án sở hữu lợi thế kết nối giao thông công cộng hiếm có – đòn bẩy quan trọng cho giá trị căn hộ trung và dài hạn.
FIATO UPTOWN ngay vành đai 2, cách ga metro số 6 ước tính chỉ 800m
The Signature Penthouse & Duplex là phân khúc cao cấp nhất dự án, với chỉ 9 căn Penthouse và 19 căn Duplex – mức khan hiếm hiếm gặp khi nguồn cung căn hộ cao cấp TP.HCM ngày càng thu hẹp.
Đáng chú ý, mức giá chỉ từ 59 triệu đồng/m² (khoảng 10 tỷ/căn Duplex, 20 tỷ/căn Penthouse) – thấp hơn đáng kể so với mặt bằng 80–150 triệu đồng/m² của căn hộ cao cấp TP.HCM, tạo biên độ tăng giá rõ ràng khi khu vực tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới.
Khi dữ liệu khẳng định căn hộ cao cấp là "vua lợi nhuận", đây chính là ứng viên tiêu biểu tại khu Đông – nơi mặt bằng giá còn hợp lý và dư địa tăng trưởng đã hiện rõ.