Khi bạn tôi, Hàn Hàn quyết định mua căn tầng cao nhất ở 1 khu chung cư tại Trùng Khánh, Trung Quốc vào năm ngoái, ai nấy đều khuyên can. Anh bỏ ngoài tai tất cả, tin lời môi giới: “Tầng cao nhất thoáng, sáng, gió tốt, lại còn rẻ hơn”, anh ký ngay. Một năm sau, nhắc đến “penthouse giá hời”, anh chỉ cười cay đắng: “Tôi có quá nhiều điều muốn nói, nhưng nói ra chỉ thêm ngán ngẩm”.
Mùa hè đầu tiên: Nóng như lò, tiền điện “leo cột”
Ngay đầu tháng 6, cả nhà nhận ra “sức mạnh” của mái nắng. Phòng khách tầng trên cùng nóng hơn nhà ngay dưới tới khoảng 5 độ C. Vào bếp giữa trưa, cảm giác như đứng trong lò hấp; nấu xong ướt đẫm hai áo phông. Ban đầu, anh còn tiết kiệm không bật điều hòa suốt ngày. Cuối cùng đành bật từ sáng tới tối. Hóa đơn điện tháng đó phình lên thêm hơn 200NDT (700 nghìn đồng) so với hàng xóm tầng dưới. “Thoáng” thì có, nhưng tiền điện bốc hơi cũng nhanh.
Mùa mưa kế tiếp: Trần thấm, sơn phồng rộp, sửa mãi vẫn dột
Mưa dầm kéo dài một tuần, vệt nước ở trần phòng ngủ loang dần, sơn latex phồng rộp rồi bong. Ban quản lý cử thợ lên mái: lớp chống thấm đã lão hóa, phải làm lại. Riêng vật tư, Hàn Hàn trả hơn 2.000 NDT (hơn 7 triệu đồng) vì căn hộ đã hết bảo hành. Tưởng êm, sáu tháng sau mưa lớn lại thấm từ góc tường phòng khách. Lại sửa, lại mất hơn 1.000 NDT (hơn 3,5 triệu đồng). Câu trả lời lạnh lùng nhận được: “Tầng trên cùng thấm là chuyện thường, chỉ có thể khắc phục từng đợt”.
Giấc mơ vườn sân thượng: Vỡ khi chạm… nắng và gió
Một lý do khiến anh mê tầng trên cùng là sân thượng: trồng hoa, trồng rau, nuôi chim. Những ngày đầu, anh bày hàng chục chậu, ươm cà chua, ớt. Nhưng nắng hè gay gắt, tưới sáng xong chiều cây đã héo; rau không lên nổi. Mùa đông thì rét buốt, đất chậu đông cứng, cây chết hàng loạt. Anh tính làm mái che nắng, ban quản lý từ chối vì là hạng mục trái phép. “Khu vườn trong mơ” cuối cùng chỉ còn vài chậu hoa lẻ loi.
Muốn bán cho xong: Ít khách, dễ bị ép giá
Sống không nổi, anh rao bán. Ba tháng trôi qua, khách xem lèo tèo. Có cặp vợ chồng trẻ trả thấp hơn giá kỳ vọng tới 100.000 NDT (369 triệu đồng). Anh do dự, môi giới khuyên: “Penthouse khó bán. Có người mua là may. Để lâu rớt nữa”. Đó là lúc Lão Hàn thừa nhận: “Lẽ ra tôi nên nghe mọi người ngay từ đầu”.
Vì sao tầng cao nhất dễ thành “bẫy giá hời”?
- Hấp thụ nhiệt mạnh, thất thoát nhiệt lớn: Mùa hè hầm hập, mùa đông buốt; chi phí điều hòa sưởi ấm cao hơn tầng dưới.
- Rủi ro thấm dột: Lớp chống thấm trên mái xuống cấp theo thời gian; hết bảo hành thì chi phí và thời gian sửa chữa đều đội lên.
- Không gian phụ dễ… “bất hợp pháp”: Mọi hạng mục che chắn, mái hiên, pergola trên sân thượng thường thuộc diện cấm nếu chưa được phê duyệt.
- Cảnh quan đánh lừa cảm xúc: “View – gió – sáng” là ưu điểm nhìn thấy ngay, nhưng các nhược điểm lại chỉ lộ sau một mùa nắng mưa.
- Thanh khoản yếu: Người mua ngày càng kỹ, penthouse thường phải chiết khấu sâu mới chốt được.
Nếu vẫn thích tầng cao nhất, kiểm tra thật kỹ 8 điều sau
- Hồ sơ kỹ thuật mái: Tuổi thọ, số lớp chống thấm, lần gần nhất thi công lại, biên bản nghiệm thu.
- Bảo hành – bảo trì: Còn hạn bảo hành gì, ai chịu trách nhiệm thấm dột, quy trình phản hồi khi khiếu nại.
- Nhiệt độ thực tế: Đo nhiệt độ trong nhà ở trưa hè và đêm mùa đông; xin hóa đơn điện mẫu của chủ cũ (nếu có).
- Hệ thống thoát nước mái: Vị trí phễu thu, ống thoát, khả năng tắc nghẽn, có lưới chắn rác không.
- Kết cấu – nứt thấm: Soi kỹ chân tường, góc mái, cổ ống xuyên mái, logia sát mái.
- Quy định cải tạo: Có được lắp mái che, rèm nắng, nhà kính mini không; yêu cầu xin phép thế nào.
- Chống nóng bổ sung: Trần cách nhiệt, sơn chống nóng, màng phản xạ, phim cách nhiệt cửa, lam chắn nắng… chi phí dự kiến.
- Thanh khoản khu vực: Tỷ lệ giao dịch căn trên cùng so với các tầng khác, biên độ chiết khấu khi bán lại.
Bài học rút ra
Mua nhà không phải chuyện “lướt cảm xúc”. Đó là quyết định gắn với 10–20 năm cuộc đời, và sai lầm nhỏ có thể hóa hóa đơn lớn. Tầng cao nhất có thể tuyệt đẹp trong một chiều gió lộng, nhưng lại đắt đỏ suốt nhiều mùa nóng – lạnh, ẩm – dột.
Trước khi ký, hãy nói chuyện với cư dân tầng trên cùng các tòa bên cạnh, xem các biên bản sửa thấm, đọc kỹ quy định cải tạo sân thượng, thử ở thực tế vài khung giờ nóng nhất, và tính luôn kịch bản “bán lại”.
Bạn tôi đã trả giá để hiểu một điều giản dị: đừng mua bằng mắt, hãy mua bằng dữ kiện. Nếu không, “view triệu đô” rất dễ biến thành cơn ác mộng nhiều mùa mưa.