Với kinh nghiệm quan sát các đô thị lớn như New York và Los Angeles, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Ngân hàng - Tài chính quốc tế tin rằng siêu đô thị mới này không chỉ mở rộng không gian địa lý phát triển mà còn tạo ra một hệ sinh thái kinh tế kết hợp thương mại, tài chính, công nghiệp, vận chuyển quốc tế và logistics, đưa Việt Nam đến vị thế ngang hàng với các trung tâm Singapore, Bangkok, Jakarta và Kuala Lumpur trong khu vực Đông Nam Á.
Sáp nhập này trước tiên là sự thay đổi địa giới hành chính và sau đó là cơ hội tái cấu trúc kinh tế, tối ưu hóa nguồn lực và nâng cao chất lượng sống cho hơn 13,7 triệu cư dân. Trong bài viết này, TS. Nguyễn Trí Hiếu sẽ phân tích những lợi thế kinh tế, thách thức của thị trường bất động sản, và các chính sách cần thiết để siêu đô thị này trở thành động lực tăng trưởng bền vững.
Quy mô kinh tế và dân số
Siêu đô thị TP.HCM mới, sau khi sáp nhập, có diện tích 6.772,6 km² và dân số khoảng 13,7 triệu người. Tổng GRDP ước tính đạt 2,5 triệu tỷ đồng (~100 tỷ USD), chiếm khoảng 24% GDP và gần 40% ngân sách quốc gia. Cụ thể:
TP.HCM: GRDP năm 2024 đạt khoảng 1.780 nghìn tỷ đồng (~68 tỷ USD), tăng 7,17% so với năm 2023, theo Cục Thống kê TP.HCM.
Bình Dương: GRDP năm 2024 ước tính 520 nghìn tỷ đồng (~20 tỷ USD), tăng 7,48%.
Bà Rịa – Vũng Tàu: GRDP năm 2024 ước tính 200 nghìn tỷ đồng (tương đương khoảng 8 USD), tăng trưởng 12%.
Lợi thế kinh tế: hệ sinh thái đa dạng và khép kín
Sự sáp nhập tạo ra một hệ sinh thái kinh tế kết hợp ba trụ cột chính: TP.HCM - Trung tâm tài chính, thương mại, và công nghệ cao, với gần 50% doanh nghiệp fintech (công nghệ tài chính) và insurtech (công nghệ bảo hiểm) cả nước, doanh thu dịch vụ đạt 22 tỷ USD trong nửa đầu năm 2022, tăng 41,1%; "cánh tay phải" Bình Dương hay Đông Bắc TP.HCM - Thủ phủ công nghiệp, thu hút 75% FDI vào công nghiệp chế biến – chế tạo, với kim ngạch xuất khẩu 34,5 tỷ USD năm 2024, tăng 12,7%; "cánh tay trái" Bà Rịa - Vũng Tàu - Trung tâm logistics và cảng biển, với hệ thống 48 cảng biển, bao gồm cảng Cái Mép - Thị Vải, cùng tiềm năng du lịch biển và năng lượng tái tạo.
Hệ thống logistics được củng cố bởi 99 cảng biển, vượt qua Hải Phòng (50 cảng), cùng với sân bay Tân Sơn Nhất và sân bay Long Thành trong tương lai, tạo lợi thế kết nối quốc tế. Theo báo cáo Q1/2024 của CBRE, thị trường bất động sản đóng vai trò then chốt, với Đông Bắc TP.HCM thừa hưởng lợi suất cho thuê căn hộ cao cấp dẫn đầu (7,5%/năm).
Sự kết hợp này tạo ra một chuỗi giá trị sản xuất – logistics – thương mại hoàn chỉnh, giúp siêu đô thị cạnh tranh với các trung tâm kinh tế như Bangkok hay Jakarta. Các khu công nghiệp thân thiện môi trường ở khu Đông Bắc và các dự án thông minh ở TP.HCM có tiềm năng thu hút FDI và phát triển bền vững.
Một số thách thức cần lưu ý trong việc xây dựng Siêu đô thị
Thị trường bất động sản còn đối mặt với rất nhiều thách thức, trong đó: Quỹ đất để xây dựng trong những khu vực trung tâm ngày càng hạn chế; Giá bất động sản ngày càng cao.
Hạ tầng cơ sở bao gồm đường xá, cầu cống, bệnh viện, trường học đang quá tải và xuống cấp
Dư nợ của toàn hệ thống: Dư nợ của cả nền kinh tế đã lên đến mức 134% GDP, một mức báo động. Hậu quả là rủi ro thanh khoản của toàn hệ thống.
Tín dụng BĐS hạn chế: Dư nợ bất động sản của toàn hệ thống ngân hàng đạt 3,48 triệu tỷ đồng, chiếm 22% tổng dư nợ nền kinh tế, một mức độ tập trung cao. Do đó NHNN đang kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS, làm giảm tính thanh khoản của thị trường BĐS, theo Ngân hàng Nhà nước, 2024.
Việc sáp nhập các đơn vị hành chính: Sáp nhập là một thay đổi địa giới, nhưng cần có một thời gian để các đơn vị hành chính kết hợp và hòa hợp làm việc với nhau một cách hiệu quả.
Hòa nhập xã hội - con người: Dân số siêu đô thị tăng lên 13,7 triệu người, nhưng liệu hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, không gian xanh, giao thông công cộng) có theo kịp? "Chất lượng sống" (Quality of life) không chỉ là câu chuyện kinh tế, mà còn là sự hài hòa xã hội, môi trường sống.
Sau khi quốc lộ 13 hoàn thành mở rộng, từ khu Đông Bắc về ngã tư Hàng Xanh 15 phút
Tuy nhiên, sáp nhập cũng mở ra cơ hội quy hoạch đồng bộ, với mục tiêu thu hút 20 tỷ USD FDI từ 2025–2030. Các dự án như Quốc lộ 13 mở rộng kết nối khu Đông Bắc về ngã tư Hàng Xanh 15 phút, đến sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất 30 phút, vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành được đẩy nhanh, giúp tăng giá trị bất động sản khu vực. Vấn đề là, chúng ta sẽ biến thách thức thành cơ hội, hay để cơ hội trôi qua vì những rào cản nội tại?
Đề xuất chính sách
Để phát huy tiềm năng của Siêu đô thị TP. HCM, TS. Nguyễn Trí Hiếu đề xuất các giải pháp sau:
Thứ nhất, đầu tư hạ tầng cơ sở bao gồm: Đẩy nhanh tiến độ mở rộng quốc lộ 13, vành đai 3 và cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành. Những dự án này sẽ giảm áp lực giao thông và tăng giá trị bất động sản khu vực; Mở rộng hệ thống tàu điện ngầm; Phát hành trái phiếu đô thị xanh/xã hội: Để huy động vốn cho các dự án hạ tầng xanh, giao thông công cộng, siêu đô thị có thể phát hành các loại trái phiếu chuyên biệt, thu hút các nhà đầu tư có trách nhiệm xã hội (ESG investors) từ quốc tế.
Thứ hai, phát triển nhà ở: Phát triển nhà ở xã hội, Bình Dương đặt mục tiêu xây dựng khoảng hơn 160.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, vượt xa chỉ tiêu Chính phủ giao (86.877 căn) giúp "đón đầu" những làn sóng dân cư mới, đảm bảo không bị thiếu hụt nguồn cung trong tương lai; Phát triển các đô thị vệ tinh: Thay vì chỉ là "nơi ở", đô thị vệ tinh sát cạnh trung tâm TP.HCM như Đông Bắc TP.HCM cần được quy hoạch thành những trung tâm kinh tế - xã hội độc lập, có đủ tiện ích (việc làm, giáo dục, y tế, giải trí) để giảm áp lực di chuyển vào trung tâm TP. HCM, tạo ra một mạng lưới đô thị đa cực.
Thứ ba, cải cách thể chế và quản trị đô thị thông minh như đơn giản hóa thủ tục cấp phép, cung cấp ưu đãi thuế cho công nghiệp 4.0 và bất động sản xanh, đặt mục tiêu cao trong việc thu hút FDI chất lượng cao. Thành lập "Cơ quan Phát triển Siêu Đô thị" (Megacity Development Authority): Một cơ quan độc lập, tinh gọn, có quyền hạn đủ lớn để điều phối quy hoạch, đầu tư, và chính sách trên toàn vùng sáp nhập, tránh chồng chéo và xung đột lợi ích giữa các địa phương. Quản trị đô thị thông minh (Smart Governance): Ứng dụng IoT, 5G và AI không chỉ để quản lý giao thông hay năng lượng, mà còn để xây dựng một hệ thống dữ liệu mở (open data) cho người dân và doanh nghiệp, nâng cao tính minh bạch, khả năng dự báo và phản ứng nhanh với các vấn đề đô thị (kẹt xe, ngập lụt, dịch bệnh), và thúc đẩy sự tham gia của công dân vào quá trình ra quyết định.
Thứ tư, chiến lược thu hút người tài và phát triển kinh tế biển xanh. Trong đó, thu hút và giữ chân nhân tài (Brain Capital): Ngoài FDI, siêu đô thị cần có chiến lược rõ ràng để thu hút và giữ chân các chuyên gia, nhà khoa học, và lao động chất lượng cao quốc tế. Điều này đòi hỏi không chỉ cơ hội việc làm mà còn là môi trường sống đa văn hóa, hệ thống giáo dục chất lượng cao, y tế tiên tiến, và một hệ sinh thái đổi mới sáng tạo thực sự. Phát triển kinh tế Đông Bắc TP.HCM: Các khu công nghiệp tại địa bàn này là một lợi thế rất lớn cho Siêu đô thị. Một chiến lược phát triển riêng cho khu công nghiệp cần xây dựng, thực hiện ngay. Phát triển kinh tế biển xanh tại Bà Rịa - Vũng Tàu: đẩy mạnh phát triển logistics thông minh, đồng thời khai thác tiềm năng nuôi trồng thủy sản công nghệ cao, du lịch sinh thái biển cao cấp và đặc biệt là năng lượng tái tạo (điện gió ngoài khơi).
Chung quy lại, siêu đô thị TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa - Vũng Tàu, chính thức ra đời từ ngày 1/7/2025, là một bước ngoặt lịch sử, mở ra cơ hội để Việt Nam định vị mình như một trong những trung tâm kinh tế trọng yếu của ASEAN. Với GRDP 100 tỷ USD và dân số 13,7 triệu người, siêu đô thị này tuy khiêm tốn về quy mô nếu so với các siêu đô thị trong vùng Châu Á, những có tiềm năng cạnh tranh với Bangkok, Kuala Lumpur và Jakarta trong tương lai.
Tuy nhiên, để thành công, đây không chỉ là câu chuyện về sáp nhập địa giới hành chính, mà là một kế hoạch vĩ mô đòi hỏi sự đồng bộ trong quy hoạch hạ tầng, cải cách thể chế quyết liệt, những chính sách tài chính đột phá và đặc biệt là khả năng giải quyết các tắc nghẽn của thị trường bất động sản. Thử thách không những nằm ở việc sáp nhập địa giới, mà ở khả năng tập hợp những nguồn lực tài chính và phi tài chính để mở ra một chương mới cho lịch sử phát triển đô thị Việt Nam.